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Was genau macht den Wert einer Immobilie aus?

veröffentlicht am 21.12.2021 von Dr. Thomas Reischauer

Was genau macht den Wert einer Immobilie aus?

Bei Kauf oder Verkauf, bei Schenkungen, bei einem Tausch, bei einer Finanzierung, bei die Immobilien Sicherheit herhalten soll oder im Verlassenschaftsverfahren ist es oftmals wichtig bzw. angeraten, den genauen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Bei einem Sachverständiger, der für sie die Wertermittlung vornimmt, sind sie üblicherweise auf der richtigen Seite. Denn er haftet auch für den ermittelten Wert, wenn es später zu einem Streitfall, Konflikt oder seiner Diskussion mit dem Finanzamt kommen sollte. Eine solche Bewertung ist also rechtssicher.

In Österreich gibt es drei Methoden, die bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz kommen: Das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei Grundstücken, Reihenhäusern, Einfamilienhäusern ähnliche und gleicher Bauart in Siedlungen und Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen, Garagen- und Parkplätze im Freien) herangezogen. Vergleichbare Objekte, die in den letzten 3-4 Jahren verkauft wurde, wenn geht möglichst viele sind da vom Sachverständigen zu ermitteln und dienen als Basis, und je nachdem, wie hoch die Fläche ist, der allgemeine Zustand des Objektes, seine Lage gibt es Zu- oder Abschläge vom Ausgangswert, je ein Verkauf zurückliegt, umso eher muss natürlich auch der damalig bezahlte Preis aufgewertet werden. Daraus ergibt sich dann der Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie. Dieses Verfahren ist einfach nachzuvollziehen.

Das Sachwertverfahren kommt bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Geschäfts- und Bürobauten, Gewerbe-/Industriegebäuden und Hallen zur Anwendung, also dort, wo der Zeitwert der Substanz ermittelt werden soll und diese auch die Grundlage eines Verkaufes sein soll. Wie läuft ein solches Verfahren ab: Der Sachverständige ermittelt, in Abhängigkeit zur Ausstattung und Qualität des Bauwerkes, die aktuellen (regionalen) Baukosten. Zudem wird der Gebäudezustand und die voraussichtliche Nutzungsdauer des Bauwerkes ermittelt. Und auf dieser Basis ergibt sich dann ein Sachwert. Dieser wird wiederum in Abhängigkeit zur Lage und zur zukünftigen Verwertbarkeit des Gebäudes mit Zu- und Abschlägen versehen und daraus wird der Verkehrswert ermittelt.

Das Ertragswertverfahren kommt dort zur Anwendung, wo Erträge mit einer Immobilie erwirtschaftet werden soll bzw., wie bei (Sonder-) Betriebsobjekten, ermittelt werden soll, was diese überhaupt in Zukunft an Ertrag abwerfen können, wenn der jetzige Immobilieneigentümer nicht mehr in der Lage ist, den Betrieb weiterzuführen. Üblicherweise werden Ertragsobjekte, wie vermietete (Eigentums-) Wohnungen, Mietwohnungshäuser oder auch Büro- und Geschäftsgebäude sowie Gewerbe- und Industrieliegenschaften nach diesem Verfahren bewertet. Investoren, Anlagenobjekt-Käufer, aber auch Banken, wenn sie für Unternehmen deren Betriebsimmobilien finanzieren, lassen nach dieser Bewertungsmethode den Immobilienwert ermitteln. Vereinfach gesagt wird der Sachverständiger bei diesem Verfahren die möglichen Jahres-Reinerträge aus Vermietung (mit entsprechenden Abschlägen für Mietausfälle, Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten) ermitteln, in Abhängigkeit zum Vermietungs-Risiko (Wohnungen in sehr guter Lage -> niedriges Risiko, Gewerbeobjekte in schlechter Lage -> hohes Risiko) und zur voraussichtlichen Nutzungsdauer (=Lebensdauer) der Immobilie wird daraus einen Ertragswert abgeleitet. Wenn keine weiteren negativen oder positiven wert beeinflussenden Umstände noch zu berücksichtigen sind, stellt dann der ermittelte Ertragswert den Verkehrswert dar.

Abschließend zahlte sich jedenfalls aus, zur Wertermittlung einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Da sind sie jedenfalls auf der rechtssicheren Seite.


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