Gebäudefragen in der Unternehmensnachfolge
Bei Unternehmensnachfolgen liegt der Fokus oft auf der Bewertung, der Finanzierung oder der Führungsübergabe. Doch ein zentrales Thema bleibt in der Beratung häufig unterschätzt – die Betriebsimmobilie. Ob Produktionshalle, Büro, Werkstatt oder Geschäftslokal: Gebäude sind nicht nur wirtschaftliche Ressourcen, sondern auch emotionale und rechtliche Sonderfälle. Eine unklare Regelung zur Immobilie kann den gesamten Übergabeprozess gefährden – oder zumindest dessen wirtschaftliche Tragfähigkeit deutlich beeinflussen.
Übergabe ohne Grundstück? Die unterschätzte Lücke
In vielen KMU-Fällen wird zwar der Betrieb übergeben, nicht aber die Immobilie, in der dieser angesiedelt ist. Die Immobilie verbleibt im Besitz der übergebenden Generation oder einer Immobilienstiftung, während der Nachfolger oder die Nachfolgerin als Mieter:in übernimmt. Das kann zunächst praktisch erscheinen – birgt aber Risiken.
Gerade wenn kein klarer, schriftlicher Mietvertrag existiert oder nur mündliche Vereinbarungen gelten, kann es im Nachhinein zu Konflikten kommen: über die Höhe des Mietzinses, die Nutzung, notwendige Investitionen oder die Kündigungsmöglichkeiten. In Österreich gilt zwar: Ein bestehender Mietvertrag geht auf den Betriebsnachfolger über, doch der Mietzins darf an den ortsüblichen Hauptmietzins angepasst werden (§ 12a MRG). Dies kann zu massiven Mehrkosten für den neuen Betriebsführer führen – und im schlimmsten Fall den Unternehmenswert senken.
Zudem wirkt sich die Unsicherheit über die künftige Raumnutzung negativ auf die Finanzierungsmöglichkeiten aus: Banken bewerten Betriebsmittel anders, wenn der Standort nicht langfristig gesichert ist.
Klare Regelungen schaffen Sicherheit – rechtliche & wirtschaftliche Tipps
Für eine gelingende Übergabe mit Immobilie empfiehlt es sich, frühzeitig folgende Aspekte zu klären:
1. Mietverträge rechtzeitig prüfen und aktualisieren
Ein schriftlicher Mietvertrag sollte alle wichtigen Punkte enthalten: Mietdauer, Kündigungsfristen, Mietzins (inkl. Anpassungsklauseln), Investitionspflichten, Betriebskostenverteilung, Instandhaltungsregelungen. Dabei ist wichtig, marktübliche Konditionen zu wählen, um steuerliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden.
2. Kaufoptionen oder Vorkaufsrechte vereinbaren
Wenn die Immobilie im Eigentum der übergebenden Generation bleibt, sollte der Betriebsnachfolger die Option erhalten, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Auch ein Vorkaufsrecht für den Fall eines Verkaufs an Dritte schützt die wirtschaftliche Zukunft des Unternehmens. Solche Optionen erhöhen die Planungssicherheit und wirken sich positiv auf den Unternehmenswert aus.
3. Steuerliche Folgen beachten
Sowohl bei der Vermietung als auch beim Verkauf der Immobilie sind steuerliche Aspekte zu bedenken: etwa ImmoESt, Abschreibungsgrundlagen oder mögliche Entstrickungseffekte, wenn das Objekt aus dem Betriebsvermögen entnommen wird. Eine enge Abstimmung mit Steuerberater:innen oder immobiliensachverständigen ist hier unerlässlich.
4. Auswirkungen auf den Unternehmenswert berücksichtigen
Immobilien haben nicht nur Eigenwert, sondern beeinflussen auch indirekt die Bewertung des Unternehmens – vor allem bei DCF- oder Ertragswertverfahren. Ein unsicherer Standort senkt die prognostizierte Ertragskraft, ein marktunüblicher Mietzins kann zu Verzerrungen führen. Bewertungs- und Vertragsfragen sollten daher immer gemeinsam gedacht werden.
Frühzeitige Klärung verhindert späte Konflikte
Ein anonymisiertes Praxisbeispiel zeigt, wie entscheidend die rechtzeitige Klärung der Immobilienfrage ist: In einem Familienbetrieb hatte der Sohn den Betrieb übernommen, die Eltern behielten die Immobilie. Der Mietzins war nie schriftlich festgelegt worden, sondern wurde „familienintern geregelt“. Nach dem Tod des Vaters forderte die Miterbin eine Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau – was zu erheblichen Liquiditätsproblemen führte und beinahe zur Schließung des Betriebs. Erst eine nachträgliche Verhandlung mit notarieller Unterstützung konnte die Situation entschärfen.
Die Lehre daraus: Je klarer und schriftlich fixiert die Immobilienfrage geregelt ist, desto sicherer die Zukunft des Unternehmens. Gerade in Familienübergaben sollte man nicht auf implizite Loyalität setzen – sondern auf transparente, rechtssichere Lösungen.
Fazit:
Die Immobilie ist nicht nur ein Nebenschauplatz, sondern oft ein entscheidender Faktor für eine gelingende Unternehmensnachfolge. Wer Miet- oder Kaufverträge frühzeitig regelt, Kaufoptionen integriert und den Unternehmenswert realistisch kalkuliert, schafft die Voraussetzung für langfristigen Erfolg – und vermeidet Stolpersteine, die teuer werden können.
