Bei Kauf oder Verkauf, bei Schenkungen, bei einem Tausch, bei einer Finanzierung, bei der die Immobilie als Sicherheit dienen soll oder im Verlassenschaftsverfahren ist es oftmals wichtig bzw. angeraten, den genauen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Bei einem Sachverständigen, der für Sie die Wertermittlung vornimmt, sind Sie üblicherweise auf der richtigen Seite. Denn er haftet auch für den ermittelten Wert, wenn es später zu einem Streitfall, Konflikt oder seiner Diskussion mit dem Finanzamt kommen sollte. Eine solche Bewertung ist also rechtssicher.
In Österreich gibt es drei Methoden, die bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz kommen: Das Sach-, das Ertrags- und das Vergleichswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei Grundstücken, Reihenhäusern, Einfamilienhäusern ähnlicher oder gleicher Bauart in Siedlungen und Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen, Garagenplätze, Parkplätze im Freien) herangezogen. Vergleichbare Objekte, die in den letzten 3-4 Jahren verkauft wurden, wenn geht möglichst viele, sind da vom Sachverständigen zu ermitteln und dienen als Basis. Und je nachdem, wie hoch die Fläche ist, der allgemeine Zustand des Objektes, seine Lage, … gibt es Zu- oder Abschläge vom durchschnittlichen Ausgangswert, je länger ein Verkauf zurückliegt, umso eher muss natürlich auch der damalig bezahlte Preis aufgewertet werden. Daraus ergibt sich dann der Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie. Dieses Verfahren ist für die meisten einfach nachvollziehbar.
Das Sachwertverfahren kommt bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Geschäfts- und Bürobauten, Gewerbe-/Industriegebäude und Hallen zur Anwendung, also dort, wo der Zeitwert der Substanz ermittelt werden soll und dieser die Grundlage eines Verkaufes sein soll. Wie läuft ein solches Verfahren ab: Der Sachverständige ermittelt, in Abhängigkeit zur Ausstattung und Qualität des Bauwerkes, die aktuellen (regionalen) Baukosten. Dann wird der Gebäudezustand und die voraussichtliche Nutzungsdauer des Bauwerkes festgestellt. Und auf dieser Basis ergibt sich dann ein Sachwert. Dieser wird wiederum, in Abhängigkeit zur Lage und zur zukünftigen Verwertbarkeit des Gebäudes, mit Zu- und Abschlägen versehen und daraus wird der Verkehrswert ermittelt.
Das Ertragswertverfahren wird beim Immobilien angewendet, die Erträge erwirtschaften bzw. das in Zukunft sollen. Üblicherweise werden Ertragsobjekte, wie vermietete (Eigentums-) Wohnungen, Mietwohnungshäuser oder auch Büro- und Geschäftsgebäude sowie Gewerbe- und Industrieliegenschaften nach diesem Verfahren bewertet. Investoren, Anlageobjekt-Käufer, aber auch Banken, wenn sie für Unternehmen deren Betriebsimmobilien finanzieren, lassen nach dieser Bewertungsmethode den Immobilienwert ermitteln. Der Sachverständige ermittelt bei diesem Verfahren die möglichen Jahres-Reinerträge aus Vermietung (mit entsprechenden Abschlägen für Mietausfälle, Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten). In Abhängigkeit zum Vermietungs-Risiko (Wohnungen in sehr guter Lage –> niedriges Risiko, Gewerbeobjekte in schlechter Lage –> hohes Risiko) und zur voraussichtlichen Nutzungsdauer (= Lebensdauer) der Immobilie, wird daraus ein zukünftiger Ertragswert abgeleitet. Wenn keine weiteren negativ oder positiv wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen sind, stellt dann der ermittelte Ertragswert den Verkehrswert dar.
Das Resümee: Es zahlt sich jedenfalls aus, zur Wertermittlung einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Da sind sie jedenfalls auf der wirtschaftlich richtigen und rechtssicheren Seite.
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